Reclamación de gastos de hipoteca en 2021
El Tribunal de Justicia de la Union Europea abre la puerta a miles de reclamaciones por falta de transparencia. Envíanos tu caso y sólo cobraremos si ganas.
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¿Escuchas a menudo términos como cláusulas abusivas y reclamaciones a los bancos pero no sabes si te afecta o por dónde empezar? ¡Si te suena esta situación sigue leyendo!
Resulta que es 2021 y aunque todavía tienes la marca en la cadera de apretarte el cinturón en la última crisis ya te están contando que vamos directos a otra. Lo peor de todo es que empiezas a escuchar cada vez más que los bancos (otra vez) han hecho de las suyas. Entonces empiezas a plantearte que tal vez también te ha ocurrido y te gustaría quitarte la duda. Aun así te da vértigo enfrentarte a tu banco porque parece que vas a luchar contra un gigante.
Sin embargo, ¿qué dirías si te dijéramos que te llamas David y tu adversario Goliat? Increíble, ¿verdad? Resulta que tenemos buenas noticias en toda esta situación de incertidumbre. Muchas personas están reclamando (y consiguiendo) que les devuelvan los gastos hipotecarios que han sido considerados abusivos.
La razón es que tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han puesto de acuerdo para proteger a los consumidores ante las inadmisibles tácticas usadas por diversas entidades bancarias a la hora de conceder hipotecas.
Es hora de derrotar a Goliat, solo tienes que saber cómo. Así que no te preocupes si no sabes por dónde empezar, vamos por partes.
Qué gastos reclamar
Los gastos que podemos encontrar en una hipoteca son los siguientes:
- Gastos de notaría: se puede reclamar el 50% de los gastos ya que solo se puede reclamar la factura de la Notaría por la operación de la firma de la hipoteca, y no de la compraventa (suele realizarse en el mismo notario que solía imponer el banco)
- Gastos de Registro de la Propiedad: se pueden reclamar al 100% al ser el único interesado el banco ya que mientras que no se inscriba en el Registro la entidad bancaria no podrá ejercitar sus derechos de garantía para asegurarse el reembolso del préstamo. Solo se puede reclamar la inscripción de la escritura y no de la compraventa (eres tú el interesado)
- Gastos de gestoría: Ésto lo impone la entidad bancaria (aunque podrías hacerlo hasta tú) para tramitar el documento notarial, la liquidación de impuestos e inscripción de la hipoteca en el registro. Los honorarios de la gestoría es lo que se puede (y se debe) reclamar.
- Gastos de Tasación: esta tasación se realiza para determinar el valor de la propiedad y ,por tanto, el importe de la hipoteca. Es por ello que debería de ser objetiva para evitar abusos por parte del banco. En cambio, hasta ahora era la entidad bancaria quien elegía al tasador. Es por ello que estos gastos son reclamables en su totalidad teniendo la factura de tasación.
- Impuesto de Actos jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto afecta a documentos notariales, mercantiles, y administrativos. Aunque en los últimos años no estaba claro quién debía pagarlo, el Tribunal Supremo sentenció en enero de 2021 que corresponde pagarlo al cliente.
- reclamación de gastos
Cómo ejercer tu derecho a reclamar los gastos hipotecarios
Lo primero que debes saber es que para poder reclamar los gastos hipotecarios es importante que éstos sean declarados nulos. ¿A qué nos referimos con nulo? Aquellos gastos que no hayan sido debidamente informados al cliente y que no haya comprendido correctamente. Ante esta situación podemos decir que se ha producido un abuso por parte de la entidad bancaria.
La otra condición indispensable para poder exigir la restitución de lo que pagaste de más es que seas un consumidor. Dicho de otra forma, las empresas y aquellos individuos que adquirieron una vivienda con el objetivo de alquilarla no poseen derecho a demandar. Es decir, la vivienda debe de haber sido destinada a consumo propio, ya que la normativa fue creada para proteger a los consumidores.
Para averiguar si tu contrato de hipoteca es susceptible de ser reclamado puedes consultarnos sin compromiso alguno, ya que solo cobramos en el caso de que recuperes tu dinero. Así podrás asegurarte de que no has sido víctima de cláusulas abusivas y estarás acompañado en todo momento para poder ejercer tu derecho como cliente.
Una vez tengas la confirmación de la existencia de estas prácticas injustas y poco transparentes, te recomendamos que realices una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco para dejar constancia. La razón también es que es una vía rápida (mandar un email) que seguramente rechace la entidad bancaria. No obstante, es recomendable realizar este paso ya que es preferible ser rápido en este tipo de reclamaciones debido al plazo de prescripción.
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Plazos para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca
Pero, ¿hasta cuándo puedes reclamar los gastos de tu hipoteca? Lo cierto es que no es fácil decirlo hasta que el Tribunal Supremo se pronuncie al respecto. Hasta ahora se han barajado 3 posibles fechas límite contando 5 años hacia atrás
- Diciembre de 2020: fecha de la primera sentencia del Supremo
- 21 de enero de 2021: el día que se publicó la sentencia
- 13 de abril de 2021: esta fecha se baraja al añadir los 82 días del estado de alarma
Entonces, ¿cuál es la válida? Y lo que más te preocupará, ¿aún estás a tiempo de reclamar?
No te preocupes, tenemos buenas noticias al respecto. No solo hay diversas asociaciones, y hasta una sentencia europea, que exigen que no prescriba el derecho a reclamar. Sino que el pasado 23 de marzo la Audiencia Provincial de Tenerife emitió una sentencia concluyendo que la nulidad de las cláusulas abusivas no prescribe jamás. Esto significa que no está todo dicho.
Dicho ésto, seguimos a la espera de lo que dictamine el Tribunal Supremo. Asimismo, el tiempo empieza a correr en tu contra desde el momento en que eres consciente de la existencia de las cláusulas abusivas en tu contrato hipotecario. Es por eso, que te recomendamos que busques asesoramiento especializado o correrás el riesgo de no poder recuperar tu dinero.
Información útil para reclamar los gastos de tu hipoteca con HolaClaims
¿Todavía con dudas? No te pierdas entonces esta sección con los asuntos que más nos han consultado. Si tu pregunta no se encuentra entre las siguientes puedes preguntarnos completamente gratis y sin compromiso.
¿Qué dice la última sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos de hipoteca?
La última sentencia del Tribunal Supremo ha establecido, por fin, cuáles son los gastos de los que tiene que hacerse cargo cada una de las partes (la entidad bancaria y el cliente). Como explicamos más en profundidad anteriormente, el reparto de los gastos queda establecido de esta forma:
- Cliente: solo se encarga del Impuesto sobre Actos Jurídicos (IAJD) y el 50% de los gastos de notaría.
- Banco: se responsabiliza de los siguientes gastos
- Gastos de notaría (50%)
- Gastos de Registro de la Propiedad
- Gastos de gestoría
- Gastos de Tasación
Esta sentencia puso fin a la incertidumbre que supuso en 2018 la declaración del Gobierno el 8 de noviembre con el Real Decreto-ley 17/2018 pretendiendo que el IAJD lo pagarán los bancos en lugar del cliente. Dichas declaraciones levantaron un mar de dudas entre los expertos de la materia al requerir que el Tribunal Superior se pronunciase. Ahora que ya se ha despejado la incógnita falta establecer la fecha de prescripción, como comentamos en el apartado de este artículo sobre los plazos para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca.
¿Se puede reclamar una hipoteca cancelada?
Si, la reclamación de una hipoteca es un derecho como consumidor. El hecho de que la hipoteca haya sido anulada no significa que dejes de ser un consumidor que ha sido afectado por cláusulas nulas que deben corregirse. Para ello, tal y como mencionamos anteriormente, es condición indispensable que seas un individuo (no una empresa) que haya adquirido una vivienda para consumo propio y no para alquilarla.
En relación a este asunto ya tenemos precedentes como la sentencia del juzgado mercantil nº 3 de Pontevedra, que condenó al Santander a devolver todos los gastos de registro, tasación y gestoría tanto de hipotecas en vigor como de las canceladas.
¿Es posible recuperar las Comisiones de apertura abusivas?
Antes de responder, es importante dejar claro a qué nos referimos con comisiones de apertura.
Las comisiones de apertura son la cantidad o porcentaje que cobra el banco como si fuesen gastos administrativos y de gestión cuando tramitamos un préstamo o hipoteca. Esta comisión se cobra cuando te conceden la hipoteca una vez firmada en la notaría. Hoy en día se sigue manteniendo y es el cliente quien la paga, salvo que sea nula.
Aunque inicialmente el Tribunal Supremo no consideraba que pudiera ser nula la comisión de apertura, se alineó con el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Este último proclamó que una comisión de apertura es abusiva cuando se aplicó indebidamente o con falta de transparencia, haciendo que el banco deba devolverla.
Para ser aceptada esta comisión no solo se debe incluir, sino explicar debidamente para que el cliente entienda las consecuencias. En consecuencia, si no hay un servicio realmente prestado por el banco ni gastos por su parte entonces lo cobró sin justificación. Es más, hay bancos que ya ni la cobran. Éso revela lo prescindible que era dicha comisión para poder comprar tu nueva casa.
En resumen, puedes reclamar la comisión de apertura si se considera nula. El problema es que desde 2016 las entidades bancarias empezaron a ser más precavidas al introducir esta comisión en los contratos de hipoteca. Para salir de dudas en Holaclaims podemos revisar tu caso sin coste alguno porque creemos que el cliente solo debe pagar si recupera su dinero. Solo tienes que contactarnos y nosotros haremos el resto
¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios ?
Una preocupación común entre usuarios que no se deciden a reclamar sus derechos como cliente es el tamaño de la otra parte en este proceso. Sin embargo, tanto el Tribunal Superior (TS) como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) están de tu lado como consumidor. La prueba de ello está en que varios bancos ya han sido condenados a devolver el dinero a aquellos clientes de los que se aprovecharon mediante cláusulas abusivas.
A partir de la sentencia del TS 705/2015 2 bancos fueron obligados a devolver los gastos de hipoteca, BBVA y Banco Popular. No obstante, hasta la fecha la lista sigue sumando condenados o investigados (Abanca o Bankinter). Por otro lado, hay otras entidades, como Kutxabank, que están realizando reembolsos tras alcanzar acuerdos extrajudiciales. En relación con esto último hay que mencionar que si llegamos a un acuerdo con el banco en su momento también podría ser abusivo si no reúne los criterios de transparencia.
En cualquier caso, éstos son los bancos que han devuelto gastos hipotecarios hasta la fecha:
- BBVA
- Banco Popular
- Bankia
- Liberbank
- Caixabank
- Santander
- Kutxabank
- Unicaja Banco
- ING
- Deutsche Bank
- Cajasur
Concretamente, algunos de los casos que son bastante representativos son los de Caixabank o Banco Popular por las declaraciones que se emitieron criticando la actitud inadmisible de las entidades bancarias. En primer lugar, se obligó a Caixabank a devolver todos los gastos al considerar que el contrato era de gran interés para ellos y ninguno para el cliente. Por último, en relación a Banco Popular se dictaminó que existía un “claro desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes contractuales”, por lo que el banco debía devolver todos los gastos de la hipoteca.
Cuentan que a pesar de su tamaño Goliat fue derrotado por la habilidad de David. En este caso, podrías llamarte David, María, o Juan pero lo que está claro es que el Goliat bancario tiene razones para pensar que no va a salirse con la suya. ¿Te gustaría escuchar las historias de personas como tu que ya han dado el paso? Recuerda, no estás solo, Holaclaims te acompaña en todo momento para que recuperar tu dinero deje de ser una fantasía y pase a ser una realidad.
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Nosotros
Somos abogados especialistas en derecho inmobiliario con oficinas en España y Reino Unido. Hemos trabajado en casos relacionados con propiedades desde 2009.
Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han puesto de acuerdo para proteger a los consumidores ante las inadmisibles tácticas usadas por diversas entidades bancarias a la hora de conceder hipotecas. Reclama tus derechos ahora.